Účast notáře při schvalování stanov

Oblast bytového spoluvlastnictví prochází od 1. 1. 2014, kdy nabyl účinnosti zákon č. 89/2012 Sb. občanský zákoník, postupným vývojem. Dalo se čekat, že řada ustanovení se vyjasní teprve praxí, tj. soudními rozhodnutími, které budou následně akceptovány rejstříkovými soudy a vytvoří tak celospolečenskou dohodu o fungování společenství vlastníků.

Jaká je současnost a jaký bude další vývoj v této oblasti? Z hlediska soudních rozhodnutí vychází jako nejdůležitější pro fungování společenství tyto dva body:

1. změna názvu společenství,

2. účast notáře na shromáždění vlastníků při změně stanov.

 

Změna názvu společenství

Občanský zákoník v §3042 určuje lhůtu pro sjednocení názvu společenství s požadavky OZ do 31. 12. 2015. Otázkou je, jak má správně znít název společenství, a jestli je v tomto případě (pouhá změna názvu) nutná účast notáře na shromáždění?

OZ v § 1200 odst. 2) říká: „Stanovy obsahují alespoň název obsahující slovo společenství vlastníků a označení domu, pro který společenství vlastníků vzniklo.“ Pomiňme, že společenství vlastníků jsou slova dvě, nikoli slovo. Zůstává nám, že název se skládá z pojmenování subjektu a jeho adresy (přeloženo do srozumitelné češtiny). Takový název by tedy mohl vypadat asi takto: „Společenství vlastníků Veveří 102, Brno.“

• • subjekt = společenství vlastníků,
  • označení domu = Veveří 102, Brno.

Takto jednoduše a v souladu s požadavky OZ může název znít a takto jej rejstříkový soud v Brně běžně zapisuje.

Pokud některá společenství si chtějí ponechat současný název, např. „Společenství vlastníků pro dům Veveří 102, Brno,“ pak můžeme pouze doporučit konzultovat tento název buď s rejstříkovým soudem, nebo notářem. Tím se dá předejít potížím s nezapsáním názvu do rejstříku společenství vlastníků jednotek. Účast notáře viz. další bod.

Účast notáře na shromáždění, kde se mění stanovy

V ČR máme dva Vrchní soudy – jeden v Praze a druhý v Olomouci. Oba soudy již vydaly v letošním roce usnesení v této věci a „kupodivu“ jsou jejich názory naprosto protichůdné. Chronologicky vzato:

a) Usnesení Vrchního soudu v Praze sp. zn. 7 Cmo 79/2015 z 28. 7. 2015, v němž soud vyjádřil stanovisko, že zákonný požadavek notářského zápisu ohledně změny stanov vycházející z § 1200 odst. 3 NOZ platí jen pro SVJ vzniklá až podle NOZ od 1. 1. 2014 a na SVJ vzniklá před tímto datem (tedy přede dnem nabytí účinnosti NOZ) se toto ustanovení nevztahuje.

b) Usnesení Vrchního soudu v Olomouci č. 8 Cmo 278/2015 z 22. 9. 2015, v němž soud zaujal stanovisko odlišné od stanoviska Vrchního soudu v Praze. Vrchní soud v Olomouci v odůvodnění svého usnesení mj. poukázal na to, že při založení SVJ podle NOZ musí mít stanovy SVJ (s výjimkou uvedenou v § 1200 odst. 3 NOZ) formu veřejné listiny. Z toho pak soud dovodil, že je nepředstavitelná „dvojkolejnost”, tedy stav, že jiný právní režim by platil pro SVJ vzniklá před účinnosti NOZ a jiný pro SVJ vzniklá po účinnosti NOZ.

Tak a teď co z toho plyne pro společenství vlastníků, které ještě nemají přijaté stanovy, které jsou v souladu s požadavky OZ? Dá se předpokládat, že české rejstříkové soudy se budou řídit usnesením Vrchního soudu v Praze, zatímco moravské rejstříky usnesením toho olomouckého. Je smutným zjištěním, že v takto jednoduché záležitosti nemáme jednoznačný právní postup, který by platil pro všechna společenství stejně. Pokud si můžeme dovolit těmto společenstvím poradit (snad na to máme po setkáních se stovkami, či spíše tisíci z vás právo), pak doporučujeme:

1. Opravdu dobře připravit stanovy jako základní a dlouhodobě neměnnou dohodu o způsobu fungování vašeho domu a jednotlivých vlastníků v něm. Stanovy podrobit kritice a doplňkům ze strany jednotlivých vlastníků.

2. Takto doplněné stanovy nechat schválit na shromáždění za účasti notáře a to včetně kontroly správnosti názvu (nebo jeho změny), případně i převolby stávajícího výboru. Proč všechno současně? Protože kromě platby notáři platí společenství za každou změnu v rejstříku poplatek ve výši 2.000 Kč. Pokud zvládnete vše naráz, máte za 2.000 Kč na dalších např. 5 let klid.

3. Proč doporučujeme účast notáře na shromáždění, když minimálně v Čechách nebude zřejmě potřeba? Například pro klid všech zúčastněných. Notář, a zvláště ten, který osobně vloží údaje přímo do rejstříku, je zárukou, že schválené stanovy se tam objeví v nezměněné podobě. Neboť, kdo z vás kontroluje obsah sbírky listin v rejstříku? Zda se ve sbírce nachází skutečně ten materiál, který jste na shromáždění schválili?

Závěrem si dovolím snad jen připomenout, že minimálně ve většině krajských měst je většina vlastníků bytu (v Praze a Brně na 100%) milionářem. Cena, za kvalitně vytvořenou a po právní stránce zabezpečenou smlouvu ochraňující můj majetek, dosahuje maximálně stokoruny, či jednotku tisíců. Domnívám se, že takto investované peníze jdou dobře investované.

Přeji všem rozumná soudní rozhodnutí ve prospěch kvalitního života v bytových domech a k tomu hlavně rozumné spoluvlastníky.

 

Autor článku:

Ing. Vladislav Hrdlička

Pro náš dům, z. s.