Menu

Změna stanov pro SV

Podle zákona č. 89/2012 Sb. občanský zákoník

Dne 1. 1. 2014 nabyl účinnosti zákon č. 89/2012 Sb. občanský zákoník, tzv. nový občanský zákoník (dále jen NOZ). Přinesl po 50 letech doslova revoluční změnu do života každého z nás. Nicméně budeme se věnovat hlavně části, která se týká bytového vlastnictví a spoluvlastnictví (§ 1158—1222 NOZ) a paragrafů s nimi propojenými. NOZ však není jediným právním předpisem, kterým je třeba se řídit v rámci společenství.

Přehled nejdůležitějších právních předpisů pro tvorbu stanov:

    • Zákon č. 89/2012 NOZ;
    • Zákon č. 67/2013 o službách;
    • Nařízení vlády č. 366/2013 o společných částech nemovitosti;
    • Vyhláška č. 269/2015 o rozúčtování nákladů na teplo a teplou vodu;
    • Zákon č. 406/2000 o hospodaření energií;
    • Zákon č. 274/2001 o vodovodech a kanalizacích pro veřejnou potřebu a vyhláška č. 248/2001;
    • Zákon č. 185/2001 o odpadech;
    • Zákona č. 304/2013 Sb. o veřejných rejstřících.

Koho se změna stanov týká?

Společenství vlastníků vzniklá po 1. 1. 2014 se řídí NOZ a navazujícími právními předpisy. Na ustavujícím shromáždění za účasti notáře si společenství vlastníků (SV) odsouhlasí podobu svých stanov, provedou vklad stanov a zápisu z ustavujícího shromáždění do rejstříku společenství vlastníků, a tím společenství vznikne. Zde je rozdíl oproti zákonu o vlastnictví bytů, dále ZVB.

Společenství vzniklá před 31. 12. 2013 fungují na základě:

  • Vlastních stanov, které si vytvořila na základě ZVB a přijala na shromáždění.
  • Vzorových stanov podle nařízení vlády č. 371/2004, které přijala na shromáždění jako svoje.

Tato společenství mají na základě § 3041 NOZ povinnost přizpůsobit obsah stanov NOZ do 3 let, tj. do 31. 12. 2016. Název SV, je však třeba přizpůsobit do 2 let, tj. do 31. 12. 2015 na základě § 3042 NOZ a opět u toho musí být přítomen notář. Proto doporučujeme tyto dvě úpravy sloučit v jednu, a tím ušetřit náklady za notáře i za zápis do obchodního rejstříku.

Důležité změny vyplývající z nové legislativy

1.       Hlasování

Podle § 1206 NOZ je shromáždění usnášeníschopné za přítomnosti vlastníků jednotek, kteří mají většinu hlasů. K přijetí rozhodnutí se vyžaduje souhlas většiny hlasů přítomných vlastníků, ledaže stanovy nebo zákon vyžadují vyšší počet hlasů. V praxi tak může nastat situace, kdy cca. 30% vlastníků může rozhodnout o čemkoliv v domě!

2.       Výbor

Není stanoven počet členů, tzn., že výbor mohou tvořit 2 a více členů. Ale pozor na přesné znění. Ve stanovách musí být určen počet členů výboru přesně, např. „výbor má 3 členy,“ nikoliv nejméně 3, jako tomu bylo u „starých“ stanov. Není určena délka funkčního období, tu je třeba zakotvit do stanov. Pokud není dostatečný počet zájemců o členství ve výboru, může správu domu vykonávat 1 osoba – předseda společenství vlastníků. Takto to musí být ve stanovách uvedeno. Nelze přecházet z předsedy na výbor rozhodnutím shromáždění.

NOVINKA: Členem výboru může být fyzická i právnická osoba, která není člen společenství!

3.       Spoluvlastnictví

§1185 NOZ odst. (2) „Spoluvlastníci jednotky zmocní společného zástupce, který bude vykonávat jejich práva vůči osobě odpovědné za správu domu. To platí i pro manžele, kteří mají jednotku ve společném jmění.“ Na shromáždění mají spoluvlastníci 1 hlas daný velikostí podílu jednotky na společných částech domu. Hlas nelze dělit. Pokud se spoluvlastníci nedohodnou, hlas je neplatný.

4.       Rozhodnutí mimo zasedání

Podle §1210—1214 NOZ; zajímavá varianta pro společenství, která mají problém s účastí na shromáždění. Je možné ji využít ze zákona do 30 dnů ode dne, kdy nebylo shromáždění usnášeníschopné, a dále pokud si tuto možnost společenství dá do stanov.

5.       Správa domu a pozemku

Společenství vlastníků je odpovědno za správu domu a pozemku §1189—1190 NOZ. „Správa domu a pozemku zahrnuje vše, co nenáleží vlastníku jednotky a co je v zájmu všech spoluvlastníků nutné nebo účelné pro řádnou péči o dům a pozemek jako funkční celek…“

Prakticky tuto správu vykonává výbor společenství na základě rozhodnutí shromáždění. Členové výboru jsou zavázáni tuto činnost vykonávat s nezbytnou loajalitou i s potřebnými znalostmi a pečlivostí (§159 NOZ).

 

Jak sami vidíte, změn je více než dost, a to jsme uvedli jen ty nejdůležitější a odlišné od původního ZVB. Pokud přemýšlíte o tom, kdy změnu stanov provést, zvažte následující:

  • Nové stanovy musíte přijmout poměrem hlasů, který máte uveden ve stávajících stanovách.
  • Stanovy jsou nejdůležitějším dokumentem pro praktické fungování domu. Měly by být zpracovány tak, aby podle nich mohlo fungovat společenství i tehdy, když v něm nebude bydlet žádný ze současných spoluvlastníků.
  • Protože jsou stanovy tak důležité, dejte čas a prostor spoluvlastníkům k jejich pročtení a vyjádření připomínek. Pokud neodporují zákonu, zapracujte je do stanov na základě většinového názoru. Tím zajistíte hladké přijetí na shromáždění.
  • Přijetí nových stanov dejte jako první bod shromáždění. Po jejich přijetí už podle nich přijímáte rozhodnutí každého dalšího bodu programu shromáždění!
  • Pokud uvažujete o důležitém rozhodnutí v rámci společenství (rekonstrukce, úvěr atd.), přijměte nejdříve nové stanovy. Vyhnete se případným problémům s neplatností některých ustanovení ve stávajících stanovách, které jsou v rozporu NOZ.

 

Autor: Ing. Vladislav Hrdlička

Pro náš dům, z. s.